新浪樂居訊 文/疏影
多數時候，租房對於有過此種經歷的人們而言並非十分愉悅的體驗。很多出租屋通常具有以下的弊病：裝修簡陋、傢俱陳舊，甚至於，髒亂差得根本不像是一個能夠住人的地方。
隨着越來越多的90後踏入社會，這羣租房的“主力軍”們開始對環境糟糕的出租屋說“不”。不願將就的他們期望這一方屬於他們的空間能夠在工作的閒暇爲他們營造舒適的環境。
“改造”出租屋，成爲了時下流行的話題。包括租客、設計師和公寓運營商在內的人們，都致力於一件事——讓出租屋看起來不再是冷冰冰的幾堵牆，而是有着性格、有煙火氣的一方小天地。
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90後少女租客麥子
房子可以是租的，但生活是自己的
麥子在建築設計公司工作從事品牌推廣，她說自己是“設計圈內的圈外人”。她喜歡上對出租屋的改造源於第二段租房經歷，但真正對出租屋進行深度改造，則是第三次租房後的事情。“房子可以是租的，但是生活是自己的”，這是她改造的初衷。
（房子原來的樣子。）
麥子說，選擇這套房的原因在於，“那個房子符合五個一工程，即一室、一廳、一廚、一衛、一陽臺。我們基本上所有的生活需求都可以滿足了。”另外臥室朝南，採光不錯；客廳有一個連着陽臺的落地窗戶，光線也可以保證。再一個是，電視的周圍有一個貼在牆面上的壁櫃，像麥子這種對收納要求非常高的人，這個壁櫃恰好能夠滿足她的需求。此外是，這間屋子有可以滿足麥子要一個工作間願望的小桌子。
（門後面的照片牆、留言板，都是麥子精心設計的小心思。）
麥子一直在嘗試找出空間改造的最優解。例如門的背面，麥子稱之爲“不玄”的玄關，那其實是一面牆和一個極窄的鞋櫃。麥子做了一面照片牆和一塊留言板。另外，她還買了很多的粘鉤，解決小包包的收納問題。
麥子在整個空間的改造過程中，做得最多的工作是“覆蓋”。她搬進去的時候鐵門已經泛黃，於是就用剩餘的牆漆把門刷白，最後呈現出一種“復古”的感覺。 而玄關背面起居室的木門，麥子則把它刷藍了，這是麥子這間出租屋的基色調。
（經過改造後，客廳的樣子。）
原先客廳的地板有破損，這成了麥子的心結，她是一個回家就癱在地上的人，如果地板不能夠滿足她的需求，幸福感會大大降低。
（麥子的壁櫃，以及梳妝檯。）
麥子還別出心裁地在壁櫃中間設計了一個梳妝檯。她發現壁櫃中間的位置，站在那裏高度剛剛好，拿什麼東西也特別方便，索性把平時護膚的東西放在那裏，也擺了一面鏡子，從此那裏就成了麥子梳妝打扮的小地盤。
麥子對燈改造的理念是，不要白光燈，因爲會顯得非常冰冷，沒有家的溫馨。她拆下了房東留下來的客廳主燈，在一個二手的APP上淘了一組射燈，裝在側面，並讓電工將主燈的線引過來，它最後成爲了麥子家很重要的一個燈。此外，麥子也加了一個落地燈，她說“照明的中心”降低也會營造一種溫馨的感覺。
麥子個人最喜歡的區域是她工作的角落，那其實是宜家最基本款的工作桌。這個空間不過2平米，麥子要同時解決收納、展示和工作的問題，於是她將這個立體的空間分爲天上、地面和地下三個區域。在“天上”，她加了一個隔板貼了一張牛皮紙變成了展示區；檯面是真正的工作區；“地下”則被格子布擋住起了收納的作用，放一些不常用的雜物。
麥子的客廳同時也是健身房。她放了一個踏步機，還有一些健身用的東西，平時只要把茶几挪在一邊的時候就可以健身了。電視上面麥子也貼了一排鏡子，靈感來自於她參觀過的設計師的家，這個鏡子可以在健身的時候起到輔助的作用，同時也延伸了空間的視覺效果。
麥子覺得，客廳非常熱鬧，她需要一個冷靜的臥室，讓她能夠在乾淨、沉靜的環境中休息。她的臥室基調是白色的，輔助了一些幾何圖形。放置的大衣櫃和書櫃，麥子加了很多的收納袋讓它們顯得不那麼凌亂。
（改造後的臥室。）
（讓麥子覺得很有幸福感的串燈。）
麥子是一個非常愛吃早餐的人，她會在家裏自己做早餐，因此廚房也是很重要的區域。原空間廚房最大的BUG在於沒有備菜區，洗菜、切菜都成了問題。麥子最後選用了一個釘在牆上的摺疊桌，不僅把放碗的空間解放出來，也彌補了沒有備菜區的缺陷。由於空間太小，麥子的宗旨是能上牆的上牆，能掛的掛，其他的放收納盒。
（未經改造的廚房。）
於是可以看到，麥子的冰箱上都黏滿了粘鉤，放着垃圾袋和保鮮袋；一個小小的窄立櫃，也放着麥子平常淘來的瓶瓶罐罐，麥子說，淘寶是一個神奇的地方，這個立櫃讓愛買調料的她瞬間像找到了“救星”一般。
（粘着掛鉤的冰箱，還有擺滿調料瓶的窄立櫃）
麥子的整個改造只花了4、5千塊錢，她說，“很多都是靠馬雲爸爸他的淘寶幫忙”，也有一部分是通過以物換物的方式得到的，她自己也動手做了不少實用的小物件。
（主角麥子姑娘。）
麥子講她喜歡“小而美”，因此在這個屋子裏，可以看到很多她個性化的小心思。“家的性格就是你的性格，最好的改造不是說你改造得多麼高大上、多麼漂亮，而是別人去了你家，一看就知道這一看就是你家。”另外，麥子也提醒，租客在改造的過程中，一定要尊重房東的意見，她在做每一個可能改變房子結構的改動時，都會與房東進行溝通。
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公寓運營商李聞喜
地段+美觀+格局+價格+內涵=爆款公寓？
（優趣文化創意有限公司CEO李聞喜分享公寓運營心得。）
從事了將近四年的公寓行業，李聞喜一直在思考，公寓受歡迎的原因是什麼。
他認爲，首要條件是地段。“地段不好，產品再好也沒有用。”李聞喜分析，目標客羣聚集、交通便利、周邊配套成熟，三個條件滿足兩個，就是好地段。但也有例外的情況，典型的代表是深圳的白石洲。他說，白石洲是深圳公寓從業者心目中的黃金地段，這個位置聚集了大量的目標用戶，“完全不愁租”，“它僅僅滿足三個條件中的其中一個，目標客羣大量聚集。”
李聞喜指出，他心目中深圳做公寓的“鑽石”地段是白石洲、上下沙和人民路。“好比說客戶在福田上班，而公寓與用戶的距離是1小時40分鐘，即使房租相對較低，但用戶的時間成本增加了，你要花大量的營銷成本來縮短你和用戶之間的距離。因此只要公寓和用戶的距離近，這個公寓先天就具備了良好的條件。”
第二個因素是美觀。很多公寓的運營者有一個誤區，認爲美觀的東西浪費，提高了成本。但李聞喜不這麼認爲。他說，美觀是公寓給用戶的第一印象，如果說地段是一個人的出身和背景，美觀就是他的外表和長相。“但是美觀是無法抄襲的”，不是說看到哪個好就照着做，你必須要明白，這樣子做出來的產品，其實是形似神不似的。
他認爲，美觀帶來的好處，除了讓用戶住得舒心之外還會增值。“這提高了用戶的長期粘性，併爲你帶來口碑產生新的價值。美觀決定了你和用戶之間是不是有共鳴，非常重要。”
第三是格局。李聞喜認爲，一個公寓產品最易關注到的格局是面積、戶型和配置這三項，但做得更好的品牌公寓，則會考慮功能和服務。“是不是有大廳，是不是有健身房，是不是有咖啡館，這樣的功能。提供一些什麼服務，洗衣服、清掃服務、餐飲服務等，都是可能會考慮的點。”
李聞喜特別強調，打造公寓最易被忽略的因素是“安全”。而首要解決的問題則是消防。不少公寓忽略了這個問題，因爲這是一筆不小的指出，而且可能最後依舊沒法通過消防安全評估。但李聞喜認爲，解決消防的問題是對自己負責的態度，因爲“可能帶來超乎想象的麻煩”。
另外，人的健康問題也不可忽略。李聞喜稱，爲了節約時間成本，大部分公寓從拿樓、改造到出租不過4個月的時間，幾乎沒有公寓可以做到裝修完以後放一段時間再出租，因爲“放一天都是成本”。但這就可能衍生出甲醛超標的問題，李聞喜提醒所有從業者，應該重視。
“這樣一個格局決定了你對用戶目標需求的把握，實際上以上的這些就是你知道這個用戶住在這裏他想要的是什麼。”李聞喜說。
第四個因素是價格。李聞喜指出，公寓的定價一般由成本、盈利、行價三個方面確定。他的原則是，先保證公寓住滿人，再做其他打算，因爲這將會帶來更多的客源。“便宜又好，很容易租出去的。你會發現，人一多了更多的人就願意來住，就跟好的餐館一樣，人越多越受歡迎。”
李聞喜稱，目前大部分公寓的主盈利點都是租金差，這實際上限制了公寓的定價空間。“如果在租金差以外有更多的盈利點，那你的定價將相對靈活。但如果沒有，那就只能跟着市場走，老老實實地算價格。”
價格事實上也是公寓服務商對目標客羣的篩選方式之一。他舉了個例子稱，能夠付得起一個月5000租金的，他會他會將他們按照職業分，根據他們的需求和喜好，再細化具有針對性的服務。
最後一個是內涵。李聞喜表示，優質的公寓除了以上的四個條件外，多少得有一點文化和內涵，就是所謂的氣質。“內涵決定了你對用戶價值的追求。”
但李聞喜坦言，內涵是最難把握的因素，因爲這是創始人的基因，也需要付出高昂的時間成本。他說YOU+公寓的劉昕跟劉洋，之所以能夠把這個品牌打造得好是因爲他們親身經歷過住地下室的日子，因此纔會萌生“幫年輕人解決問題”的想法，如果換另一個職業經紀人，一定做不到。
“內涵不是說有就有，是要花很多的心思、吃很多苦才能實現的”。李聞喜認爲，它同時孕育了商業模式，之前有的公寓打感情牌、創業牌，目的實際上是想通過情感來粘合客羣，“情感上認同了，大家都願意爲它買單。”
李聞喜認爲，公寓運營商應該將“運營”前置，只有這樣纔可以讓產品的定位更加清晰、用戶的需求更加明確，也減少試錯的風險。另外，運營前置參與到開發、設計、工程和各個環節中去的時候，可以平滑過度，提高協作效率。“要把空間、服務、消費、文化、類型都變成用戶需求，這其實是看誰對用戶需求把握得最好。”
（根據合屋學院第一期《長租公寓中的空間設計和生活美學》活動現場嘉賓發言整理而成。）
文章來自公衆號：深圳新浪房產 疏影
微信號：szhouse
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